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焦点快看:深圳楼市现状:有钱人在买别墅,没钱人在看老破小

2023-05-28 05:14:22 深叔说房

我是深叔,拥有多年深圳房产研究和投资经验,长期持续关注深圳地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容,来自 微信公众号“深叔说房” 的粉丝精选提问:

提问:深叔,你好,目前有一套房子自住,有购房资格,想再买一套投资,但是不知道怎么选择区域,请问深圳什么区域值得购买?什么区域有发展潜力,适合投资?


(资料图片仅供参考)

深叔: 你好,关于深圳最值得购买的区域,可以从这几个方面讨论:1.从发展重心来看,深圳重心西移,地标建筑摩天轮、国际会展中心、国际机场都建在宝安,宝安如同曾经的罗湖、福田,迎来了发展机遇,近段时间最受关注的是宝中南山之间的前海;2.从商圈来看,罗湖有万象城,南山有海岸城、欢乐海岸,宝安有宝中壹方城、海雅缤纷城,再往西则没有大型商圈,未来这一空白必然会被填补,建议抓住机会,早期入手。

提问:深叔,你好,有一套房,在深圳还有一个购房名额,有朋友劝我投资粤港澳大湾区,身边不少人都说大湾区好,请问粤港澳大湾区真的值得投资吗?为什么?

深叔: 你好,投资房产建议选择粤港澳大湾区,原因在于:1.人口优势。广东的人口,再加上香港澳门,人口数量庞大,房价有人口支撑,具备增值空间;2.处于起步阶段,潜力很大。粤港澳大湾区是国家级战略部署,目前还没有人去买,未来的发展空间很大,是未来重点发展的区域,值得投资。对买房人来说,需要选好区域、准备足够资金、准备购房名额。

提问:深叔,你好,有一套房,现在准备再投资一套,关注到梅林的旧改项目比较多,而且整体比较适宜居住,想问问梅林的整体情况如何?有些什么利好?是否适合投资?有哪些楼盘推荐?

深叔: 你好,梅林由上梅林、下梅林、梅林东组成,下梅林,由梅林一村、梅林二村等多个区域组成,一方面,有左岭购物中心、农贸花卉市场等设施,周边会大量旧改项目,包括大悦广场在内的更新项目以及工改工项目,另一方面,梅香学校位于该片区,拉动了片区学位价值。代表楼盘有绿景虹湾、碧云天、尚书苑、通业花园、林海山庄、锦林新居等,片区内楼龄普遍偏大,但符合置业需求。2.上梅林,指梅秀路到中康路,旧改进度较快,代表楼盘有碧华庭居、荔园阁、颐林雅院、华茂苑,嘉鑫辉煌时代、上梅林雅苑、华府馨居。3.梅林东,指卓越汇以东,代表楼盘有翰林院、水木澜山、花里林居,虽然布局规范,楼龄较新,但位置尴尬,不受卓越城辐射,离公园远,配套不全,商业低端,梅林的产业重心在彩田片区,梅东只适合自住。总的来说,随着项目更新,梅林的商业空白会被填补,片区价值会得到释放,但现阶段更强调的还是自住。

提问:深叔,你好,准备买一套房子自住,请问选择楼龄多大的房子比较好?单看楼龄这一点的话,有没有什么建议?楼龄越小越好吗?

深叔: 你好,关于深圳楼龄区间如何选择的问题,具体来看:1.2008年前的楼盘车位紧张,不建议选择;2.2010-2015年间的楼盘品质高、赠送多、绿化好,建议优先考虑;3.2017年之后的楼盘限价,在品质上不如10-15年间的楼盘。

提问:深叔,你好,纯投资,名下有套房,请问南山区哪个板块投资潜力大?

深叔: 你好,南山区又分成是几个大板块,不同板块背后的购买力差别又是非常之大。比如说西丽、桃源,南山中心区基本上全部是首次置业的刚需群体,是在南山福田上班,追求通勤时间短且生活便利的中等收入群体。前海的购买力基本上清一色是以投资增值为主的,毕竟这里是深圳的第四代中心。蛇口则是两极分化,有顶级豪宅,也有很多楼梯房,科技园则是清一色的在孩童时代就学习非常优秀的一群人,他们充分享受了教育带来的时代红利,他们想让自己的孩子也充分享受到读书带来的成长能力。深圳湾则是住着深圳的当代顶层精英,华侨城则又不一样,大隐隐于市,小隐隐于华侨城。

提问:深叔,你好,为什么这两年宝中碧海涨的很多?前海自贸区会直接利好宝中?宝中现在还值得上车吗?

深叔: 你好,前海自贸区是深圳规划的高端自贸区,随着该区的建设与自贸区的不断完善,该区未来必然会有绝佳的发展前景。但是前海自贸区存在的一大问题就是整体的商品房数量较少,存在较为严重的住宅稀缺问题,未来随着人口的大量涌入,必将会加剧这一现象。前海自贸区的老前海的商品房质量比较一般,前海北受制于学位和小区品质,前海南受制于交通条件。但是目前的前海片区并不是发展潜力最大的地区。目前发展潜力最大的地区主要是宝安地区,产业聚集度高,学区房较为完善。短期来看,学区房的价值较大,但是长期来看,还是中心城区的价格较高。

篇幅有限,只能涉及到这些城市。

查阅大量资料,对于全国300多个城市进行了盘点,做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类:

第一类:可以密切关注,但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类:可以关注,现阶段购买范围限制在主城范围

第三类:自住可买,现阶段购买范围现在主城三类地段:行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类:除了自住不建议购买,而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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